аренда в условиях карантина

С юридической точки зрения условия пандемии можно отнести к форс-мажору, а следовательно постараться временно снять с себя обязанность исполнения договора в связи с его невозможностью исполнения.
Если обращаться к первому моменту: аренда, то напрашивается главный вопрос, почему я обязан оплачивать арендуемое помещение, если вынужден временно приостановить работу. Обязанность по арендному договору с Вас просто так никто не снимет, но если обратиться к законодательству и внимательно изучить договор аренды можно найти пути решения. Естественно что освободить полностью Вас не смогут от арендной платы, но облегчить трудное положение вполне реально.
В каждом юридически грамотно расписанном договоре, хоть это и не обязательно, оговариваются условия действия при форс-мажоре, но, не в одной статье нашего законодательства, Вы, не встретите четкого понятия. Согласно п. 3 ст.401 Гражданского Кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств(иными словами в условиях форс-мажора).
Федеральный Закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ « О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» предусматривает несколько вариантов защиты интересов арендатора:
- Руководствуясь п. 1 ст. 19 упомянутого выше Федерального Закона, установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Исходя из этого заинтересованное лицо, а именно арендатор может обратиться к арендодателю, с просьбой освободить его от ответственности за просрочки и нарушения, признав условия пандемии непреодолимой силой (форс-мажором). Арендодатель обязан в течении 30 дней после обращения арендатора заключить дополнительное соглашение по вопросу отсрочки арендной платы. В случае не выполнения этой обязанности арендатор имеет право обратиться в суд.
Но необходимо понимать следующее, что: 1. Арендодатель обязан заключить данное соглашение только после того как Вы обратитесь письменно. В условиях пандемии электронное письменное обращение будет считаться доказательством.
2. Арендная плата никуда не исчезает, просто её предоставление арендодателю будет отложена. Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 №439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» установлено, что дополнительное соглашение между арендодателем и арендатором об отсрочке арендной платы должно предоставлять отсрочку в срок до 1 октября 2020 года. При этом данный Постановлением предусмотрено, что стороны могут установить и иные условия предоставления рассрочки, естественно при условии соглашения сторон и если это при приведет к ухудшению положения арендатора.
- Второй вариант по защите интересов арендатора установленный п. 2 ст. 19 Федеральным Законом от 01.04.2020 № 98-ФЗ « О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.
Однако этот вариант был доступен и до принятия настоящего Федерального закона так, как в любом юридически грамотном договоре аренды указывается: «Настоящий договор может быть изменен ил расторгнут по соглашению сторон».
- Третий вариант защиты интересов арендатора более интересный. Согласно п. 3 ст.19 Федерального Закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ « О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Но право арендатора законом предусмотрено, а вот обязанность арендодателя нет. Исходя из практики, а также руководствуясь Гражданским Кодексом можно прийти к следующему:
1. Воспользоваться данным пунктом возможно, когда у арендатора действительно нет возможности оплачивать арендную плату по независящим от него причинам, а именно в связи с введением ограничений в условиях пандемии. В этом случае если арендодатель уклоняется от заключения дополнительного соглашения к договору аренды об уменьшении арендной платы, его действия можно признать (естественно через суд), недобросовестными.
Согласно ст. 10 Гражданского Кодекса Российской Федерации, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.
В любом случае добросовестно или нет, поступил арендодатель, решит суд. Поэтому не стоит пренебрегать в судебном разбирательстве грамотной правовой позицией, которую наши юристы и адвокаты «а-Лекс» готовы разработать именно для Вас.
2. С другой стороны, если оплачивать арендную плату нечем, а договором предусмотрена неустойка и пеня, указанный ранее п. 3 ст. 401 Гражданского Кодекса Российской Федерации, защищает Вас от неустоек, пеней, процентов за просрочку. При этом необходимо понимать, что обязанность оплачивать арендную плату данный пункт не может каким -либо образом регулировать.
В судебном порядке арендодатель имеет право взыскать с Вас задолженность по арендной плате, при этом не требуя дополнительные выплаты. Но и в этом случае есть выход, руководствуясь п. 1 ст. 417 Гражданского Кодекса Российской Федерации, если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.
Из чего можно сделать вывод, что руководствуясь данными статьями, Ваше обязательство выплатить задолженность по арендной платы может быть, отменено.
Наша юридическая компания «а-Лекс», готова Вам помочь в урегулировании конфликта с арендодателем, а также грамотно составить правовую позицию и доказать суду, что факт нарушения Ваших интересов имеет место быть.

---

---